REITの銘柄選びに役立つ指標の見方やポイント

これから投資を始めたい方にとって魅力的な商品であるREIT(不動産投資信託)。

 

小額から投資できて、様々なタイプの商品に分散投資できる点や、用途別の不動産に投資ができる点が特徴の金融商品です。

 

ただ、様々なタイプがあるREITでは、銘柄選びの指標の見方、活用法について苦労なさる方も多いでしょう。

そこで今回は、REITに投資するうえで重要となる指標の活用法について解説していきます。

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REITで銘柄を選ぶ際に見るべき指標

4つの指標をご紹介していきます。

分配金の利回り

数字を追いかける上で重要な点として、基本的には投資において利回りが高くリターンが大きいという事は、リスクを取るという事と同義でもあります。

 

よく日常的にハイリスクハイリターンというような言葉を使う場面があると思いますが、その言葉の通りリスクを取る場合と取らない場合で利益率が変わってくるのがセオリーだと覚えておきましょう。

NAV倍率

NAV倍率とは、REITの価値がそのREITの純資産に対して何倍であるかを示す指標です。

 

NAV倍率=REITの価値÷1口当たりのNAV(資産・負債)

この値が1より高い場合は割高、1より低い場合は割安と判断されます。

LTV（借入金比率）

LTVは借入金比率の事を示す指標です。

 

LTV=有利子負債÷純資産

LTVが高いという事は有利子負債を大きく抱えて投資を行っている事に繋がりますので、倒産リスクの高さでもあります。

 

REITの最大のリスクは投資法人が倒産してしまう事ですので、重要な指標と言えるでしょう。

FFO倍率

FFO倍率はREITの収益率を表す指標で、株式の株価収益率を表す指標PER（Price Earnings Ratio）と同じ意味合いを持ちます。

 

FFO倍率の計算方法＝投資口価格÷年換算した1口あたりのFFO

FFO倍率が低い銘柄ほど割安という事になります。

 

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REITから優良銘柄を探そう

REITに関する指標の使い方や目安となる具体的な数字、情報収集に役立つサイトなどご紹介していきます。

各指標の使い方

基本パターンとしては、まず「1口当たり予想分配金」を算出し、投資をする事により分配金がどれくらいになるかを具体的に計算します。

 

次に「1口当たり予想分配金利回り」を計算し、目星をつけた銘柄の中からREITごとの純資産価値で投資の割安・割高の判断をする「NAV」算出をします。

その後、REITを売却するケースを考慮して、投資の儲けに対する証券の市場価値を評価する「FFO」算出をします。

 

 

もしREITを売る事になった場合に、売却益（キャピタルゲイン）が見込めるかという事をあらかじめ計算しておくと良いでしょう。

銘柄を選ぶ際の指標の目安

初心者がセオリーとして、銘柄を選ぶ指標は以下の通りです。

 

 

こういった条件の商品ならば、堅実に運用益を手にすることができて、倒産リスクも低いと言えます。

 

今後のライフプランを考える上では、どれくらいのリスクやコストをかけて、どれくらいのリターンを得られるかはある程度は指標から予測できます。

 

お金を銀行預金に預けるよりは少しでも得したいから投資商品を買う、という場合はセオリー通りの選び方で大きな損をする事は少ないでしょう。

指標から、どのような商品かを見極める能力を磨く事が必要となります。

 

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実際の投資口情報を見てみよう

REITに関する投資口情報のデータは、Yahoo!ファイナンスをはじめとした様々なサイトから見る事ができます。

 

例えばYahoo!ファイナンスで、証券コードを検索することによって、現在その商品の価値がどれくらいあるのか、利回りはいくらくらいなのか、過去数年の間にどれくらいの推移があるのかなどを見る事ができます。

 

自分が気になる分野のREITの情報を実際に見てみると良いでしょう。

 

 

注意点として、金融商品の情報や指標はあくまで予想であり、過去のデータですので確実に予測できるものではありません。

過去にこうだったから未来はこうなるとは、予測できない。それが投資の面白いところでもあり、難しいところでもあります。

 

比較的緩やかなREIT（不動産投資信託）という商品では、そもそも大きなリターンは狙いにくい安全資産となっています。

 

多くの種類や性質の投資商品の情報を知り、多面的に金融商品をはじめとした投資について考える事が重要となるでしょう。

 

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まとめ

REITの銘柄の選び方や指標の目安などお伝えしてきましたが、価値があり、倒産リスクの低い不動産投資法人の商品は人気が高いです。

 

おそらく多くの方が、余っている資金を少しでも堅実に増やしたいと思っていると思います。

 

そういう方には今回お伝えした指標を改めて見つめなおし、セオリーに基づいて、

安定した価値で変動リスクが低く、コンスタントに分配金が発生する利回りのREIT商品を購入の対象にして頂けたらと思います。